以房养老,行吗

  以房养老,行吗

  日前,《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》正式对外发布。《意见》明确提出:鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点。具体操作办法和实施计划,有望明年一季度出台。此《意见》一出,立即引起各界热议,因为它包含了国人最关注的两桩大事房子和养老。

  中国养老问题迫在眉睫

  中国正在快速进入老龄化社会,这已经成为不争的事实。在养老问题上,中国有着自己的国情人口基数庞大、历史欠账太多,计划生育长期化的负面作用渐显。

  有数据显示,2012年年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿,2020年将达到2.43亿,2025年将突破3亿。随着第一代独生子女的父母进入老年,家庭结构小型化、空巢老人养老难等问题日益显现。

  目前,我们主要依靠什么养老?一、社会养老。现状是,僧多粥少,养老金只够吃饱。二、养儿防老。目前中国已迎来4-2-1时代,即一对独生子女结婚生子后,他们的家庭结构为,双方父母、小夫妻二人和一个小孩。这种倒金字塔结构,已让年轻人不堪重负,而教育、医疗、住房这新三座大山更使他们气喘吁吁、举步维艰。许多人感叹:我们连自己的福祉都谋取不到,如何有能力让父母老有所养。三、自己养老。尽早做好养老规划,如购买股票、基金、商业保险或买房出租保证稳定收入来源等。

  2050年左右,我国老年人口总量将超过4亿,每10人中将有3个老人。仅从数字推断,以房养老模式具有一定的可行性,但实际上,在中国推广以房养老模式,其阻力可能会很大。

  以房养老面临五大难题

  业内人士指出:反向抵押这种特定的以房养老模式目前不会成为养老模式的主流趋势,因为还有五大难题需要解决,但可以作为中国养老模式的一种尝试和辅助补充。

  难题一 养老观念陈旧

  虽然随着社会的进步,养儿防老的观念已逐渐淡化,但但存方寸地,留于子孙耕的传统观念一直影响着中国人。调查发现,大多数老人表示无法接受以房养老,在他们看来,房子是要留给子女的。虽然目前退休金不多,但紧一紧还够用,即使在以后生活中需要儿女贴补一些,但维持日常生活也不需要太多,而房子是一笔不小的财产,对儿女以后生活有帮助。此外,还存在一个客观因素,目前,我国尚未开征遗产税,这也在间接鼓励子女继承遗产,阻碍老人以房养老。

  难题二 养老机构不完善

  目前,老人不愿意离开自己的房子到养老机构去,很大程度上是因为大多数养老机构不够完善,缺少家的感觉。据不完全统计,我国养老床位总数仅占全国老年人口的1.59%,好点的养老机构收费较高,一般家庭负担不起;差点的机构服务又不到位,这就是眼下普遍存在的状况。

  难题三 金融机构犹豫不决

  据了解,以房养老金融产品推出的最大阻力来自金融机构的犹豫,房价下跌和老人生存期核定的风险是他们最为担心的因素。

  业内人士表示,目前住房反向抵押业务尚不成熟,国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对银行、保险公司等机构来说,正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的,而倒按揭恰恰相反,时间越长风险越大。如何确定住房反向抵押利率也是一大难题贷款额少,老人不乐意;贷款期长,金融机构又可能吃亏。

  住房反向抵押的评估标准非常复杂,除了估算房屋价值及未来房价走势,还要估算老人寿命,同时,银行还要培育一批类似保险精算师的测算人员,这些问题都不是短时间能解决的。

  难题四 受70年产权限制

  我国推行以房养老还面临一个特殊的国情,即我国住宅用地的使用年限一般只有70年,这也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。因为,按照《城市房地产管理法》的规定,土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的,土地使用权及土地上的附着物都将由国家无偿收回。

  业内人士指出,当老人年迈将房产抵押时,商品房的使用年限大都剩余不多,而当老人身故时,使用年限更是所剩无几。那么,保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本,一方面所能承受的给付能力有限,另一方面风险也较大。保险公司或银行将房产收回后无非出租或出售以获得相对稳定的现金流,但在房价存在泡沫时,租不出去或卖不出去的情况也是可能发生的。